1031エクスチェンジ | 不動産買い替え条項とは！？
ハワイ不動産ニュースをご覧いただきありがとうございます。
はつみキャンベルです。
今日はアメリカで不動産投資をされる方々の間で話題になる、1031 Exchange（テンサーティワン エクスチェンジ）について書きたいと思います。
50万ドルで購入した物件を、80万ドルで売った場合、差額にあたる30万ドルが利益として課税対象になります。利益が発生してもすぐに課税されてしまえば、その利益をもとに大きな投資をすることが難しくなります。このような時に課税を先送りできる税制度が1031エクスチェンジで、物件を買い替える・交換する（=Exchange）という認識に立った税制度と言えます。
コロナ禍に突入した2020年、アメリカ本土からのバイヤーが増加し、ご自宅や投資物件を売って、ハワイなど別の州で買い替えをされる買主・売主を多く見受けるようになりました。アメリカの不動産は毎年平均すると約15％の上昇があり、10年-20年前に購入された不動産は、99%以上の確率で値上がりしています。このような時こそ、1031エクスチェンジでの不動産投資が有効です。1031 エクスチェンジが適用される事例を2つご紹介します。
1031エクスチェンジ適用事例１
20年前に$500,000で不動産を購入、現在の査定額約$850,000。この場合、新しく購入する物件が $850,000以上の物件だと、売却益の$350,000のキャピタルゲイン課税をIRSに支払わず先送りできます。（ざっくりとした計算です）
1031エクスチェンジ適用事例2
価格が１ミリオンの投資物件を売却し、１ミリオン以上の物件を1つ以上購入する事も、$800,000の物件と、$500,000の物件の合算で、売却金額を上回る金額であれば可能です。このルールは、他州で購入されても適用されます。
1031エクスチェンジが適用されるにはいくつかの条件があります。
１）アメリカ居住者であること（非居住者は適用されません）
２）売却された物件より、次の購入物件の価格を上回ること。200% Rule
３）投資物件であること（ご自宅を売却、他州で購入は適用されませんが、ご自宅は$250,000から$500,000まで免税されます）
４）投資物件を売却登記から４５日間に、3つの物件がエスクローに入っている（契約中である）事。その中の１物件、またはそれ以上の物件を、180日以内に登記を完了する事。
5）同じ種類の不動産投資物件に適用されます。不動産を売却して株の購入は適応になりません。
Internal Revenue Code section 1031
これは2022年4月現在の税法で、変更する場合がありますので担当のCPAに確認をしてください。
また、その他にもう少し詳細のルールがありますので、ご質問がありましたらお気軽にお問い合わせください。
