ハワイ不動産基礎知識

ハワイと日本の不動産購入のシステムが違います。ハワイでは全ての売り物件はMLSネットワークで掲載される為、一般公開されます。簡単にネット検索ができ、相場を把握することができます。是非こちらのMLSネットワーク検索をご利用ください。そして相場に合わせて自己資金を確認していただき、購入される物件はどのような目的なのか明確にしてください。節税、減価償却、別荘仕様と投資、自宅購入、退職後用の自宅、買い替え、会社福利厚生、アパート経営などです。それらが明確になると地域を絞って検索して頂くとある程度のハワイ不動産の相場が分かり、どの様な物件がご自身にとって最適なのか大まかに分かってくると思います。

ハワイ不動産の新築プロジェクトは完成した時点でほぼ完売になっております。建設される３年前から開発会社がお部屋の分譲が始めます。その時点で物件金額の一部を入金して成約をするのですが、開発会社に直接入金するのではなく、エスクロー会社へ入金いたします。エスクロー会社とは買主、売主の間に入る、中間の機関です。エスクロー会社へ入金することは購入者のお金は保護されています。開発会社がプロジェクトの中止やキャンセルになった場合はエスクローにお金を預けているので、ほぼ１００％返金される形になります。以前にもキャンセルされたプロジェクトがあったのを覚えていますが、私が知る限りはエスクロー会社から購入者に１００％返金されております。

日本法人で購入される場合はハワイ州で法人登録が必要です。ハワイ州の弁護士や会計士が登録をされます。法人登録が終了した時点で法人名義で所有することができます。手続きが必要なので登録が必要であればお知らせください。

バケーションレンタルはワイキキ近辺のみのコンドミニアムが合法となっております。基本的にクヒオ通りよりも海側のコンドミニアムに関してはリゾート制限区となっており、１日単位から貸し出し可能ですが、クヒオ通りよりも山側のコンドミニアムに関しては３０日以上からの貸し出しがルールとなっております。コンドミニアムよってハウスルールも変わってきますので、まずは確認して購入しましょう。

アメリカ、ハワイ不動産購入は日本の取得税はありません。購入によって税金は発生することはありません。

１、所有している物件が現在の市場価格が知りたいです。査定はして頂けますか？
市場価格はこちらにお問い合わせ頂ければ、無料で査定いたします。お部屋の状態も必要になりますので、実際、私がお部屋に出向き状態を把握することによってより正確な査定額を出す事が可能になります。

２、不動産仲介手数料はどれぐらいですか？
ハワイ不動産の仲介手数料は一般的に６％になっております。３％は売却専任会社、残りの３％は購入側の不動産会社と折半になります。（購入者は不動産仲介手数料がかかりません。）アメリカ不動産は売却される売主が全額仲介手数料を支払います。

３、購入してしばらく経つのですが、売却時の税金が心配です。アドバイスありますか？
税金はご自身のアメリカ税理士に確認をしてください。物件を何年間所有されたのか、居住者、非居住者、ご自宅、投資物件などによっても税率が変わります。専属税理士がいらっしゃらない場合はご紹介もさせて頂きます。物件査定は無料でメールさせて頂きます。

４、物件の状態が良くないのですが、この状態でも売却できるのでしょうか？
物件の状態を確認させて頂き、今の状態だと概算査定も出させて頂きます。簡単なコスメティックな修繕や改装で見違えるように状態が良くなり、なるべく高値で売却できるようにアドバイスはさせて頂きます。

５、ハワイの物件を遺産相続の一部で受け取りました。どのように物件を売却できますか？
遺産相続された物件のご住所をまずお知らせください。その後タイトルレポートが必要になりますので、エスクロー会社、アメリカの税理士と一緒にお手伝いさせて頂きます。

６、所有している物件を高値で売却することは可能ですか？
改装、修繕、ステージングによって物件を見違えるよう美しく市場に出すことにより、沢山no
買主にご覧頂けるようにプロのカメラマンやバーチャルツアーなども入れて露出が多くなり、高値で売却できるようにアドバイスさせて頂きます。

７、日本在住ですが、売却時に税金は発生しますか？
ご自身の所有されている物件がどのようなタイトル、所有期間を把握することにより、税率が変わります。売却税は連邦とハワイ州税の二つあり、非居住者でもハワイ州に登録済みの法人で物件を所有することにより、ハワイ州売却税を免税される場合があります。詳細は税理士にお問い合わせください。(キャピタルゲインが無ければ、還付手続きにより全額返金可能です）

８、仲介手数料以外、かかる費用はありますか？
譲渡税、測量、コンドミニアムドキュメント、シロアリ検査、エスクロー費用、その他などが加算されます。概算ですが物件価格に対しての＋１％だとご理解ください。

９、投資物件の売却で1031 exchange（買い替え条項）の事を聞いたのですが、どんなメリットがありますか？
居住者のみ適用になり、ご自宅ではなく投資物件のみに適用します。キャピタルゲインがあっても次の物件を購入すること（買い替え、購入される物件は売却される物件より価格が高い物件）により、キャピタルゲインの税金を支払う事がなく先送りにできる条項です。買い替えをすることによって免税となります。

１０、ハワイの不動産は最後に公証手続きがあると聞きますが、それは何ですか？
アメリカでは不動産売買は必ず公証人の前で手続きが必要です。ハワイ州は対面でもオンラインの公証手続きは認めておりません。必ず対面で名義人が公証する必要があり、アメリカ大使館、領事館、エスクロー会社、日本の公証役場での手続きが必要です。

まずはハワイで所有されている物件がどれぐらいの価格で売却可能なのか、知る必要があります。そして次の物件を購入される際に資金面やタイミングなどを考えていきましょう。この時点で専任のエージェントを持つことをお勧めいたします。実際にすでに購入されたい物件を見つけられたのか、所有されている物件を先に売却される必要があるのか、資金面や売却、購入のタイミング、アドバイスなどを専任エージェントと深くコミュニケーションをされるのをお勧めいたします。所有されている物件が売却された場合も課税、非課税などは所有されていらっしゃる方のステイタスや年数によって違ってきます。そして自宅として所有されていたのか、投資物件のみで所有されていたのかによって税法が変わってきます。税法に関してはご自身の担当のアメリカ税理士にご相談されるのをお勧めいたします。

ハワイ不動産タイミングよく買い替えるコツにつてい書いたこちらの記事をご参考ください。

ハワイ不動産購入には口座開設は必須です。購入後は月管理費や固定資産税などの支払いが発生します。月管理費の支払いは自動引き落としになっており、アメリカの銀行口座で設定いたします。もしハワイの銀行に口座がない場合でもアメリカの銀行であれば、自動引き落としの設定ができます。その他、固定資産税の支払いは通常銀行が発行している小切手となりますので、口座は開設してください。もし口座開設でハワイに来られるのが困難な場合は、日本の銀行と提携しているアメリカの銀行があります。日本に居ながら提携先の日本の銀行でUSバンクの口座の開設が可能となります。

自己資金を明確にしてください。物件によって違いますが、非居住者が購入される場合は対象物件の約３０−４０％の頭金をお考えください。ハワイの銀行や日本の提携銀行で購入時にローンを組むことは可能ですが、事前にローン審査が必要です。書類をメールで提出して頂ければ、日本語対応のローン担当をご紹介させて頂きます。

法人名義で購入はできますが、債務者は法人代表者になります。

必要な書類は
1.　直近2年分の源泉徴収票、
2.　直近1ヶ月の給与明細、
3.　預貯金額、
4.　住宅ローンや車のローンなど借り入れがある場合はその残高と支払額、マンションの管理費や固定資産税額

になります。

ハワイ州で不動産を購入の場合は必ずエスクロー会社が売主と買主の間に入り、契約を進めていきます。エスクローとは双方にとって中間の立場であり、双方が保護されるものです。成約すると契約書に沿って、買主が入金をします。入金は売主に直接入金するのではなく、エスクロー会社に入金をすることになり、最後まで契約が進んで成立した時点で全額売主に入金されたお金が初めて売主に支払われる事になります。それまで売主はお金を手にすることはありません。契約のキャンセル期間内であれば、契約をキャンセルされても買主が入金された金額は１００％返金される事になります。（全て契約書に基づいております）

ハワイの不動産でも借地権と土地付き所有権があります。借地権はLHと表示され、土地付き所有権はFSと表示されています。LHとは建物の値段であり、土地は付いておりません。購入された後は、土地代を地主に毎月、もしくは毎年支払う事になります。お部屋によって土地の値段やリース期間が違います。土地のリース代も見直す時期があり、金額や期間などはしっかりと調査することをお勧めいたします。ワイキキのコンドミニアムは借地権の物件が沢山ありますが、土地の多くはハワイの財団法人や個人が地主となっております。借地物件の購入後でもそのあと土地だけ地主がお部屋のオーナーに土地を売り出しすることがよくあります。その価格はその時に時価によって決められます。法人の減価償却の目的でも購入される方もいらっしゃいます。購入するメリットは所有権に比べるととてもリーズナブルで安い事です。

名義はアメリカ州によっても違いがあります。ハワイ州では個人、法人、共同名義（2つあります）名義に関してはご自身の弁護士、会計士にご相談ください。

アメリカ、ハワイで不動産を購入される場合買主は仲介手数料を支払うことはありません。仲介手数料は売主が全額支払うことになります。購入の際はエスクロー費用、名義変更費用、タイトル保険、その他諸経費がかかります。現金で購入される場合は対象物件の約１％となります。ローンなどでご購入の場合はプラスローン費用が加算されます。

購入後必ずかかる経費はコンドミニアムやタウンハウスの場合、月管理費と固定資産税、火災保険がかかります。その他お部屋の管理や修繕費などは必要に応じてかかってきます。戸建ては固定資産税と火災保険、管理や修繕費などです。